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未约定延期交房违约金,可以要求赔付吗?同一房屋被抵押并被他人保全该怎么办?

2022-04-11中山建筑房产律师

  程兰琴律师,中山建筑房产律师,现执业于广东百臻律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

未约定延期交房违约金,可以要求赔付吗?

  有些人签订房屋买卖合同时,开发商信誓旦旦会按期交房,或是没有签合同的经验,于是就没约定违约金。结果开发商延期交房给买方造成损失,而买方担心事先没约定延期违约金,所以无法得到赔付。

  首先,开发商属于违约,需要承担违约责任。

  在房屋买卖合同中,开发商未按约定时间交房,延期交房行为即属于违约,需要承担违约损害赔偿。

  其次,双方当事人协商确定违约金。

  虽然双方对违约金未做约定,但是双方当事人可以根据所造成的损失,协商确定赔付的违约金。

  约定违约金时,可以约定一定数额的金额,或是约定一定的违约金计算方法。

  最后,按照相关计算方法确定违约金。

  双方对赔付的违约金无法协商确定的,或是协商后不能达成一致的,那么可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  当然,如果对方以未做约定为由拒绝支付的,另一方可以积极提起诉讼进行处理,起诉时要携带以下证明材料:

  1、身份证明文件;

  2、起诉状;

  3、相关证据材料;

  4、如与开发商签订的及补充协议等证据。

  最后,如果开发商逾期交房造成的损失较大的,比如逾期的时间比较长的,那么无疑将给买方带来更多的损失,而且开发商又拒绝支付违约金的,那么建议可以在必要时积极找个擅长的专业律师介入。

同一房屋被抵押并被他人保全该怎么办?

  因为现在的房价普遍高昂,所以有些不法开发商为了谋取利益,在房屋被抵押又被他人保全的情况下,没跟购房者事先说明情况,还进行房屋买卖。因为一旦房主没有及时还款的话,抵押权人就会去拍卖房子,拍卖款实现之后又被人保全了,那么买受人可能钱房两失。

  事实上,在签订房屋买卖的时候,其实可以先了解下房子有没有被抵押了的情况。因为房主担心在抵押期间的房子找不到买家,所以一般会隐瞒房子的真实状况,不过还有最直接的方法就是看房产证和土地证,叫房主出示房产证就可以知道房子是否被抵押。

  如果房子被抵押了,产权证上是盖有抵押章的。此外,房子办理了抵押,产权证可能会存放在银行里的,所以如果房主不愿意提供或不能提供房产证和土地证的话,房子很可能被抵押了。

  当然,要是一开始没想过房子是否被抵押,现在买到被抵押了的房子,还已经被房主的抵押权人保全了,虽然情况不是很乐观,但你还是可以按照下面的方式处理:

  首先,在发现这种情况的时候,你就要及时与对方和开发商进行三方协商,争取在庭前达成三方可以接受的解决方案,避免遭受更大损失。

  其次,如果你们之间相互协商不成的,就要根据具体情况,及时决定是否采取诉讼的方式维护自身权益,追究开发商的违约赔偿责任,即便无法获得保全财产的优先受偿权,也可在有多余资产下,获得受偿。

  实际中,你在购买房子的时候,原本的房主根本就没告诉你房子被抵押了的情况的话,那么现在即使说被抵押,那你可以请求购房合同无效,直接要求拿回房款就可以维护权利了。当然,要是你知道是被抵押了的房产,现在又被保全,协商又没用的话,那在去法院起诉的时候,鉴于这个事情比较复杂,建议最好就找个专业律师介入维权。

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